Miras Yoluyla Edinilen Arsa ve Konut Satışlarında Vergilendirme
Giriş
Ölüm, hayatın kaçınılmaz bir gerçeğidir. Miras yoluyla edinilen taşınmazlar ise uygulamada sıkça vergiye ilişkin soru işaretlerine yol açmaktadır.
Özellikle miras kalan arsa veya konutların sonradan satılması hâlinde elde edilen kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceği, gelir vergisi ve KDV açısından değerlendirilmesi gereken önemli bir konudur.
Bu yazıda, miras yoluyla edinilen arsa üzerine inşa edilen konutların satışında vergisel durum, Gelir İdaresi’nin yaklaşımı çerçevesinde örnek bir vaka üzerinden açıklanmaktadır.
Örnek Vaka
03.05.2019 tarihinde babasının vefatı üzerine Ahmet Bey’e miras yoluyla bir arsa intikal etmiştir.
Ahmet Bey, bu arsa üzerine 5 adet konut inşa ettirmiş; konutlar 11.11.2021 tarihinde tamamlanmış ve kat mülkiyetleri Ahmet Bey adına tescil edilmiştir.
Bu durumda iki farklı satış senaryosu ele alınmaktadır:
A Vakası:
Ahmet Bey,
21.11.2021 tarihinde 1 adet konutu A kişisine,
01.12.2021 tarihinde 1 adet konutu B kişisine satmıştır.
B Vakası:
Ahmet Bey,
30.11.2021 tarihinde 5 adet konutun tamamını aynı tarihte ve tek seferde A kişisine satmıştır.
Her iki durumda da satışlar kârla gerçekleştirilmiştir.
Vergisel Değerlendirmede Temel Sorular
Gelir vergisi yönünden öncelikle aşağıdaki hususların değerlendirilmesi gerekir:
Ortada bir kazanç var mıdır?
Kazanç varsa, bu kazanç hangi türdedir (ticari kazanç mı, değer artış kazancı mı)?
Kazancı elde eden kişi hangi vergi rejimine tabidir?
Kazanç için istisna veya muafiyet söz konusu mudur?
KDV yönünden ise şu sorular önem taşır:
Ortada bir mal teslimi var mıdır?
Teslim Türkiye’de mi gerçekleşmiştir?
Teslim ticari, sınai veya mesleki faaliyet kapsamında mıdır?
KDV açısından istisna veya muafiyet bulunmakta mıdır?
Vakaların Analizi
Örnek olayda, herhangi bir ticari mükellefiyeti bulunmayan bir gerçek kişinin miras yoluyla edindiği arsa üzerine yaptırdığı konutların satışı söz konusudur.
Kişi tüzel kişilik olmadığından kurumlar vergisi yönünden bir değerlendirme yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Bu nedenle değerlendirme Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde yapılacaktır.
Satıştan bir kazanç elde edildiği açıktır. Bu kazancın ticari kazanç mı yoksa değer artış kazancı mı olduğu hususu belirleyici olacaktır.
Gelir İdaresinin Yaklaşımı
Gelir İdaresi’nin yerleşik görüşüne göre;
gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte ya da birbirini izleyen tarihlerde satılması, devamlılık unsuru taşıdığı kabul edilerek ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.
Bu durumda:
Kazanç Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesi kapsamında ticari kazanç sayılmakta,
Ticari faaliyet kapsamında teslim söz konusu olduğundan KDV hesaplanması gerekmektedir.
Bu çerçevede A Vakası’nda, iki ayrı kişiye farklı tarihlerde yapılan satışlar nedeniyle devamlılık unsurunun varlığı kabul edilmekte; elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilmektedir. Buna bağlı olarak KDV de doğmaktadır.
Buna karşılık, gayrimenkullerin tek seferde ve aynı kişiye satılması durumunda devamlılık unsurunun bulunmadığı kabul edilmektedir. Bu durumda kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmemektedir.
B Vakası’nda, 5 adet konutun tamamı tek seferde ve aynı kişiye satıldığından, elde edilen kazanç ticari kazanç sayılmamaktadır.
Değer Artış Kazancı Yönünden Değerlendirme
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi uyarınca, ivazsız (miras yoluyla) edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı kapsamına girmemektedir.
Miras yoluyla edinilen arsanın üzerine konut inşa edilmesi, idarenin görüşüne göre ivazsız iktisap niteliğini değiştirmemektedir.
Bu nedenle, B Vakası’nda olduğu gibi konutların tek seferde satılması hâlinde elde edilen kazanç, değer artış kazancı olarak da vergilendirilmeyecektir.
Sonuç olarak bu satıştan:
Gelir vergisi doğmayacak,
Ticari faaliyet söz konusu olmadığı için KDV de hesaplanmayacaktır.
Sonuç ve Özet
İlk bakışta daha az sayıda konut satan kişinin daha fazla vergi ödemesi, daha fazla konut satan kişinin ise vergilendirilmemesi çelişkili görünebilir.
Ancak vergi mevzuatında belirleyici olan unsur, satış sayısı değil devamlılık ve ticari organizasyonun varlığıdır.
A Vakası’nda satışların farklı tarihlerde ve farklı kişilere yapılması, devamlılık unsuru olarak değerlendirilmiş ve kazanç ticari kazanç sayılmıştır.
B Vakası’nda ise satış tek seferde gerçekleşmiş, devamlılık bulunmadığından kazanç vergilendirilmemiştir.
Miras yoluyla edinilen gayrimenkuller için veraset ve intikal vergisinin zaten alınmış olması da bu yaklaşımın temel gerekçelerinden biridir.
Mehmet Suha Uyar Mali Müşavirlik, gayrimenkul satışlarında vergisel risklerin doğru analiz edilmesi ve işlemlerin mevzuata uygun şekilde yürütülmesi konusunda profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaktadır.
Sitedeki tüm içerik ve bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Spesifik ve özel durumlar için mutlaka uzman danışmanlığı alınmalıdır. Site içeriğinden doğabilecek resmî ve fiilî hatalardan sorumluluk kabul edilmez.